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在房地产预警预报试点城市会议上的讲话
建设部住宅与房地产业司副司长 沈建忠
（2003年6月27日） |
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建立房地产预警预报体系的工作，各地都很重视，做了大量的前期工作，已经有了一些阶段性的成果。为进一步做好试点工作，我讲几点意见，供参考。
一、对建立房地产市场预警预报体系，要有紧迫感
建立房地产预警预报体系，社会很关注。国务院领导也很关心，多次批示。去年经国务院同意，六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，对建立房地产市场预警预报体系提出了具体要求。今年五月中办、国办13号文件再一次明确提出要建立房地产市场的预警体系。5月14日曾培炎副总理在主持研究促进房地产市场健康发展有关问题时，对建立房地产市场信息系统又作了重要指示，要求建设部抓紧把房地产信息系统建立起来，要科学地设计指标体系，充分利用现代信息技术手段，全面正确地反映房地产市场的状况，以及运行态势并及时予以公布，正确地引导房地产投资与消费，为科学决策提供科学依据。我国住宅与房地产业在宏观政策的推动下，已连续多年保持快速发展，房地产在国民经济中的作用和地位越来越重要，对经济和社会各方面影响越来越大，继续保持房地产业健康发展，继续发挥住宅与房地产业在拉动经济增长，扩大内需，促进住房消费和投资方面的积极作用，仍将是今后国家宏观政策的基本目标之一。因此，建立房地产市场预警预报体系，对客观分析房地产运行轨迹，正确评价和判断房地产形势及发展趋势，引导市场理性投资和消费，具有越来越重要的现实意义，中国经不起房地产市场的大起大落。各试点城市要充分认识建立房地产预警预报体系的重要性、必要性，要有紧迫感，必须作为一项重点工作抓起来。这次会议，我们要求牵头单位要来主管领导，但只有上海、郑州的主管局长来了，杭州、哈尔滨有事请假，其他城市的有关领导为什么没有到会？如果工作原因可以理解，但如果觉得这项工作不重要就有问题。预警预报工作涉及的部门多，环节多，任务相当繁重，必须下大力气才有可能抓出成效。希望大家回去以后，要抓紧汇报，抓紧制定预警预报体系的实施方案，要建立相应的工作机制和协调机制，从人员资金制度上提供保障。杭州市为确保该项工作的顺利进行，成立市房地产预警预报领导小组，市领导挂帅，各成员单位有明确分工，牵头单位负责总体方案，协调各方面关系，负责房地产数据库的建立和服务工作，对市场进行分析、预测；市建委负责提供商品房开发情况的数据，指导协调开发公司数据上报工作；计委负责提供房地产建设项目的立项数据；土地管理局负责提供土地开发情况的有关数据；规划局负责提供建设工程规划许可证等的审批信息以及房屋竣工情况的数据；市人行提供与房地产金融有关的数据；统计局负责提供与房地产相关的数据。领导小组下面还设立了工作小组和联络员制度。杭州的经验值得各地借鉴。
二、要根据建立房地产预警预报体系的目标和要求，突出重点，积极推进，确保试点工作取得成功
建立房地产预警预报体系的试点工作主要涉及三方面内容，一是房地产基础数据及相关信息数据的采集；二是房地产信息数据的整合分析和发布；三是预警预报指标体系和预警预报制度的建立。从其内容可以看出这个体系很有特点：1、从其信息采集的范围和要求，应该是开放的、全方位的，覆盖了整个房地产行业，超越了一个部门的业务范围；2、整个系统的运行要求既有牵头部门负责，也必须有相关部门的共同参与，超越了过去习惯按部门职能建立信息体系的范围；3、整个系统的建设，既要与单位内部的信息和业务管理结合，又要与相关部门的信息和业务管理结合；4、这个系统建设的重点是城市，房地产的区域性、不可移动性决定了房地产预警预报应以城市为重点分析对象。
根据试点的目标和要求及各地的实际情况，整个系统的建设工作可以分两步走。当前的重点是建立房地产预警预报信息系统和市场分析发布系统，因为数据平台是整个预警预报体系的基础性工作，也是关键性工作，有了全面、正确、及时的数据，我们就掌握了主动权，就不是无米之炊。各试点城市要在9月份以前完成房地产基础数据采集、整合和发布工作，达到联网开通的条件。同时抓紧房地产预警预报指标体系研究，争取今年三季度或年底前可以投入使用。
各试点城市要根据试点工作的总体部署和要求，抓好方案实施工作，一是按照统一规划、分级建设、分布实施、信息共享的原则，加快对现有信息资源的整合和现有设备、软件系统的改造更新工作。要有全局观念，注意有效利用各业务部门的信息资源，打破部门格局，各自为政，各行其是所造成的资源浪费和重复劳动，确保房地产信息化建设的合理布局和协调发展。实施过程中要注意从大处着眼，小处着手，本着先易后难，对系统建设进行分解和选择。要处理好信息采集、整合、发布的方式方法，以需求为导向，面向市场、面向百姓，形成规范统一高效的房地产信息平台，真正实现信息资源的共享和互联互动。
二是各牵头单位要根据预警预报信息系统建设的要求，以我部提供的软件系统为基础版本，对现有的系统程序分析测试，确定合理的技术途径后，抓紧进行必要的修改、完善，争取尽快达到应用要求。要积极主动与土地、规划、统计等相关部门沟通，抓紧与这些部门的数据交换和联网工作，使相关房地产信息可以有效及时汇集起来。
三是房地产基础数据涉及的开发、项目管理、交易和权籍登记信息量大面广，过去的工作基础比较薄弱。要加强指标体系的解释，认真组织好培训工作，配合必要的行政措施，指导和推动房地产开发企业的数据上报工作。从厦门和杭州的情况看，多数房地产企业上报数据开始时抵触情绪较大，关键是要做好技术服务、咨询和培训工作，把资质管理和信用档案管理与企业数据上报表现结合起来，真正体现为企业服务，企业一旦尝到了甜头，以后的工作就好做了。
四是要重视房地产数据的安全保密工作。从房地产企业反馈的意见，他们很关注企业上报数据的安全问题，担心填报的数据不适当地被中介机构或其他无关的人员机构用于赢利目的。为此必须加强安全保密工作，在软件开发过程中，我们对委托单位已提出了要求，所设计的系统可以保障数据运行的安全性。各地要制定相应的安全保密规章制度，对接触信息的人员要加强信息安全保密教育，对使用和管理信息的单位和人员要建立责任制，签订保密协议，出了问题必须追究责任。
五是要做好信息公布和市场分析工作。各方面对房地产的信息需求量很大，也很迫切。这个信息系统建立以后，对社会具有很大的影响力，对行业发展和当地经济发展更具有重大价值。为此从现在开始就要研究和探索如何发挥房地产信息系统作用的问题。要加强统计分析及信息的二次开发工作，对重要信息如项目批准信息、土地供应信息、房地产供求信息以及结构、价位、区位、交易、投资规模、市场分析报告等数据和资料，要建立公示和定期联合发布制度，对可以公开的房地产信息，要方便社会公众查询。市场分析报告应该图文并茂，简明扼要，讲究质量和时效。
三、以开放和实事求是的精神，认真开展预警预报指标体系的研究和实践工作
房地产预警预报指标体系是房地产预警预报系统中最困难也是最关键的部分。主要原因一是我国对这方面的理论研究较少；二是数据积累时间不够；三是缺乏实践基础；四是没有国际经验可以借鉴。但预警预报指标体系又是整个系统的核心部分，房地产风险对各方面的破坏力较强，并且具有连锁效应，市场本身反应有滞后性，必须有一套科学严密的指标体系，才能对市场运行情况进行客观评价和监测，对房地产市场可能发生的问题进行预警预报，防范房地产泡沫的产生。深圳对房地产预警预报的理论和方法做了深入的研究，取得了积极的成果，目前已接近实际应用阶段。这个成果的特点是它依据宏观经济周期波动和系统动力学的动态仿真理论，对房地产的周期波动情况进行了大量实证和模拟研究分析，通过筛选确定若干房地产景气指标进行预警预报。上海也做了大量的研究工作，其特点是利用上海已积累和整理的10多年房地产数据，从数百个统计项目中，筛选了10过冷、低迷、正常、超常、过热五级建立量化指标区间。上海和深圳的研究成果和方法对各地都有启发和借鉴意义。希望试点城市回去以后，抓紧收集和整理当地历年来房地产的统计数据，分析房地产周期变化规律。有条件的城市也可以与有关部门和研究单位联合开展预警预报指标体系的研究测算工作。我部已委托上海社科院和上海房地局进行相关指标研究工作，还准备与北京的一些大学合作，预计9月份可提供初步的研究成果。由于中国房地产发展的地区差异性和不平衡，预警预报指标的设置和区间不可能相同，需要所在城市自己努力找出规律性，确定指标数目和量化区间。这项工作必须科学慎重，实事求是，以免误导市场。房地产预警预报指标体系的设置，要遵循以下基本原则。1、规范性，所涉及的各项指标尽可能覆盖整个市场运行情况，便于比较分析；2、综合性，即要求所设计的各项指标能正确反映市场风险程度，具有高度的概括性；3、灵敏度高，即指标的变动能直接或即时反映房地产风险的发展变化；4、系统性，若干指标群组成完整的预警预报指标体系；5、可操作性，简捷使用，要有确切的数据来源，在时间上有连续性，内容上有可比性；6、时效性，可及时统计，与报告其时差小，以免决策失去较佳时机，必须有数据反映目前的全方位统计信息。
总之，房地产预警预报体系的创建，是一项全新的工作，要解放思想，实事求是，开拓创新，与时俱进，争取试点工作圆满成功。 |
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