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规范物业管理活动 促进物业管理健康发展
——刘志峰副部长在全国物业管理工作会议上的讲话
(2003年7月14日，北京) |
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同志们：
《物业管理条例》将于9月1日起施行。《条例》对规范物业管理活动，促进物业管理健康发展具有重要意义。这次会议的主题，就是全面贯彻落实《条例》，充分发挥物业管理在促进经济增长、提高人民群众居住水平中的作用，为实现全面建设小康社会的宏伟目标做出贡献。光焘同志明天将到会作重要讲话，家瑾同志对《条例》作了全面说明。下面，我讲几点意见。
一、肯定成绩，正视问题
1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出，要加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。2001年，九届全国人大四次会议通过的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》，提出“规范发展物业管理业”。中央领导同志对物业管理十分关心，多次指示要提高服务质量，扩大物业管理覆盖面，要求整顿和规范物业管理市场，落实招投标办法，建立和完善监管机制，集中解决群众不满意的问题，促进物业管理健康发展。
物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化，80％以上的公有住房出售给了职工个人，新建住宅基本上是个人购买，居民由公房承租人转变为房屋所有权人，公房管理者与住户之间的管理与被管理关系，已经不能适应房屋所有权转移的新形势。随着个人拥有住房的比重越来越高，住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要。随着人民生活水平和住房条件不断改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，群众要求新形式的消费服务。物业管理适应了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的进程中逐步发展起来。经过多年探索，我国物业管理取得了重要进展。
管理领域逐步扩大。1981年深圳市东湖丽苑小区率先实行了物业管理，此后在各地陆续推广。1994年建设部要求在城市新建小区全面推行物业管理；1997年，辽宁、江苏、北京、天津、重庆、广州等一批省市在旧小区推行物业管理方面取得突破。22年来，物业管理服务的领域，从住宅区逐步扩展到工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业，为城市公房管理体制改革，以及机关、企事业单位后勤服务社会化创造了条件。目前，全国城市物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳市已超过95％。
行业发展初具规模。物业管理服务以房地产业发展、房地产市场发育为依托，涉及社会服务业务的多个领域，包括了房屋及相关设施设备维修养护、环境保洁、绿化养护、保安、家政等众多服务内容，成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。截至2002年底，物业管理企业总数超过2万家，从业人员超过230万人，相当于我国社会服务业从业人员的23％。
竞争机制基本形成。近几年，全国有50多个城市开展了物业管理项目招投标活动，深圳市已有100多个项目采用了招投标方式确定物业管理企业。以招投标方式选择物业管理企业，促进了公开、公平、公正的市场竞争机制的形成，一方面突出了业主的主导地位，保障了业主权益，降低了物业管理费用；另一方面也促进了物业管理服务质量的提高。
法制环境不断改善。国务院有关部门制定了一系列有关物业管理的规章和规范性文件，如《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。上海、天津、重庆、广东、广西、海南、湖南、江西、河南等20多个省市制定了物业管理条例，其它省市也颁发了物业管理办法。这些法规、规章和规范性文件，有效地改善了物业管理的法制环境。
但是，在我国物业管理取得重要进展的同时，在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。主要表现在：
相关主体的法律关系不明确。物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业管理企业、建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。根源就在于相关主体的法律关系不明确，责权利界定不清晰。
物业管理企业服务意识不强。相当一部分物业管理企业从原房管部门或单位后勤管理部门转制而来，与业主之间的服务与被服务关系没有确立，物业管理的服务特征被淡化。部分物业管理企业，过度追求利润，不按照合同约定提供相应服务，收费与服务不相符。一些物业管理企业擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主权益现象时有发生。一些物业管理企业员工素质低，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。
业主委员会缺少制约。由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督机制，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。有的业主委员会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主共同事务，损害其他业主利益或业主的共同利益。
业主自律机制不完善。房屋公共空间、共用设施设备以及土地的共同使用权，决定了业主财产的关联性和业主共同利益，也构成业主共同决定实施物业管理的财产权基础。协调业主共同利益，需要建立业主自律机制。业主公约是业主共同的行为准则，但一些业主没有严格遵守。由于住房福利制的长期影响，相当多的业主没有完全确立有偿服务的观念，没有完全确立履行合同约定义务的观念。
前期物业管理矛盾突出。有的开发企业侵占配套建筑和设施；有的开发企业为促进物业销售，对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清，损害了业主权益。有的建设单位自办物业管理，建管不分，虽然在一定时期内推动了物业管理和住宅销售，但不利于保护业主在物业管理活动中的合法权益。
专项维修资金管理不规范。一些地方没有按照规定从房改售房款中提取专项维修资金，或者提取了但被挪用；一些地方商品房专项维修资金由建设单位或者物业管理企业掌握，不能按业主意愿使用，住房共用部位、共用设施设备的大、中修及更新改造不能及时进行，侵害了购房人的合法权益。也有一些地方住房专项维修资金由政府行政部门管理，没有按规定计入购房人的账户，使用时既要申请还手续繁琐。
上述问题充分反映了依法规范物业管理的紧迫性。《条例》为规范物业管理活动提供了基本的法律依据。全面贯彻落实《条例》，是解决当前存在的问题，规范发展物业管理的根本出路。
二、提高认识，加快发展
党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国经济、政治和文化建设与改革的主要任务。各级房地产行政主管部门及其工作人员应当站在实现全面建设小康社会目标的高度，充分认识规范发展物业管理的重要意义。
（一）规范发展物业管理有利于促进经济增长
住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。后三类消费支出要大大超过购房支出。
据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1，砖混结构住房为1.5：1。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。2002年，北京物业管理产生的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23％、1.45％和2.23％，随着经济社会的发展，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。
（二）规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量
经济发展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住质量是全面建设小康社会的重要任务。随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。2002年，我国城镇居民恩格尔系数下降到37.7％，农村居民恩格尔系数下降到46.2％。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变。向更高生活水平迈进，重点是“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费。逐步增加公共设施和社会福利设施。”在基本消费序列中，温饱解决之后，“住”和“行”的问题将日益突出。
国际经验表明，人均GDP跨过800美元之后，住房面积将持续增长、居住质量将快速提高。在人均住房建筑面积达到35平方米、人均GDP达到3000美元之前的相当长的一段时期，都是住房面积提高和居住质量改善阶段。目前，我国城镇居民人均住房建筑面积超过22平方米，住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
（三）规范发展物业管理有利于增加就业
就业是民生之本。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。当前我国正处于城镇化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移、农村人口向城镇的转移是世界历史上最大规模的就业和人口转移；加之我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业需求十分强烈，就业形势极为严峻和复杂。党的十六大把增加就业与促进经济增长、稳定物价、保持国际收支平衡作为我国宏观调控的四大主要目标，要求千方百计地扩大就业。
因此能否正确处理资金密集型产业与劳动密集型产业的关系，把提高企业竞争力与扩大就业妥善结合起来，是关系到走新兴工业化道路的重大问题。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对于缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业仍将起到积极的推动作用。
（四）规范发展物业管理有利于维护社区稳定
维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分。社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关；物业管理企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。
从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了社区精神文明建设。
三、学习《条例》，把握内涵
《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了各项法律制度。贯彻《条例》，首先要准确把握《条例》所创设的法律制度的内涵。
（一）尊重和维护业主的财产权利
物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比如自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业公司。《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。
《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承担民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。
（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。业主一旦共同决定委托物业管理企业实施物业管理，就将共同财产的管理置于整体的共同契约中。共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着要遵守少数服从多数的原则。
业主大会制度和业主公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。业主公约是依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力。业主公约是规定业主在物业管理区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。通过业主公约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益均衡秩序。建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，是政府行政部门应当牢牢把握的原则。
（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动
物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规。
比如物业的质量问题。业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。
（四）妥善处理政府和市场的关系
物业管理活动中大量的是民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。对这些民事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
市场规则的完善是市场主体行为规范的基础。物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。各级房地产行政主管部门，必须按照《条例》的精神，把完善市场机制放在重要位置，切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事，并简化手续，方便群众。
四、突出重点，扎实工作
全面贯彻落实《条例》、推动物业管理健康发展是今后一段时期各级房地产行政主管部门的重要任务。要以“三个代表”重要思想统揽各项工作，以改善人民群众生活和工作环境为出发点，全面贯彻落实《条例》，加大监督管理力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力开创物业管理发展新局面。
近期，应着重抓好以下几个方面的工作：
（一）加强对《条例》的宣传
物业管理与人民群众的工作、生活息息相关，涉及人民群众的切身利益。在广泛听取群众意见基础上制定的《物业管理条例》，汇集了民智，体现了党的十六大关于党领导和支持人民当家作主，最广泛地动员和组织人民群众依法管理国家和社会事务的要求。《条例》的贯彻实施，同样需要动员和依靠广大人民群众。同时，《条例》涉及众多行政机关如公安、财政、民政、价格、市政公用事业等行政主管部门的监督管理职责，涉及各类社会组织、物业管理活动其他各类主体行为的规范，必须加强对《条例》的宣传工作，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉地贯彻执行《条例》。
《条例》宣传工作主要应达到四个目的：一是让广大业主了解《条例》所设定的法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权力，规范业主大会、业主委员会行为，协调共同利益关系。二是使物业管理企业认真执行法律制度，切实履行好服务职能，以优质服务、诚信服务取信业主。三是促进行政部门依法行政，既要保证行政行为不超越权限，不任意干预民事关系；又要认真履行职责，强化执法监督，提高执法水平，保护物业管理活动当事人各方的合法权益。四是使各方面形成合力，共同执行《条例》，促进物业管理，维护社区良好秩序。
（二）完善有关的配套法规和规章
《条例》发布之后，建设部根据《条例》确定的制度，已经印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程》。目前正会同或配合有关部门制定《住房专项维修资金管理办法》，修订《物业管理服务收费管理办法》，并抓紧《物业服务合同》、《业主公约》示范文本、《物业管理企业资质管理办法》等的修订工作，研究建立物业管理专业人员职业资格制度。各省、自治区、直辖市要根据《条例》的规定，结合实际情况，抓紧清理和修订现有的物业管理法规与规范性文件，加快制定配套的法规。对《条例》中授权地方制定的具体办法，如物业管理区域划分、业主在首次业主大会上的投票权的确定等，应当尽快作出规定。同时应当根据实际情况，确定应当通过招投标方式选聘物业管理企业的住宅物业的最小规模。
（三）加强对业主大会工作的指导监督
各地房地产行政主管部门要正确处理行政监督管理和业主自我管理的关系，按照《条例》规定，切实履行对组建业主大会和业主委员会的指导责任，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。对业主成立业主大会的，物业所在地的房地产行政主管部门要深入实际，耐心细致地做好指导监督工作，引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序，选举热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任业主委员会委员。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。同时，要监督业主大会和业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
（四）规范前期物业管理
要逐步推进建设单位和物业管理分业经营，使物业管理企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。要加强建设与物业管理的衔接，加强对建设单位履行法定义务情况的监督。《条例》规定，建设单位要在物业管理区域内配置必要的物业管理用房；不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；要与物业管理企业做好物业承接验收工作并及时移交有关资料；建设单位制定的业主临时公约不得侵犯物业买受人合法权益等。对违反有关规定的，要及时予以纠正。
要规范前期物业管理招投标活动。对达到一定规模的住宅物业，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理；对规模较小的住宅物业可以采用协议方式选聘物业管理企业；其他类型的物业鼓励建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业。要按照《条例》等有关规定，加强监督，依法维护招标投标当事人的合法权益。要根据物业管理活动的特点，降低招标投标成本，减轻业主负担。
（五）建立“质价相符”的服务收费机制
要从满足不同类型的服务需求出发，完善物业管理服务标准，引导物业管理企业不断提高服务质量。要明确物业管理服务收费的定价原则、定价方式和价格构成；根据物业管理服务内容、服务质量，制定普通住宅的收费指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择确定相应的物业管理服务。同时要通过深入细致的宣传，使广大居民树立物业管理服务的消费意识。
（六）完善住房专项维修资金制度
要全面建立住房专项维修资金制度，未建立、或未按标准建立专项维修资金的地区，必须按有关规定予以建立或补充。商品住宅和已售公房专项维修资金均应按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则实施管理。各地在完善住房专项维修资金的归集、管理、使用和监管等各项制度同时，要抓好住房专项维修资金的清理，坚决查处挪用行为，追缴挪用资金。对挪用住房专项维修资金的，要依法予以处罚；有关责任人，要追究责任。
（七）整顿和规范物业管理市场秩序
整顿和规范物业管理市场秩序，是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。要坚持标本兼治、重在治本的原则，采取有力措施，继续做好物业管理市场的整顿和规范工作。要严格市场准入与清出制度，加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿工作力度。要大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物业管理企业信用档案，接受社会监督。要完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，应限时查处和答复，不得推诿扯皮。要注意尊重企业的经营自主权，纠正对物业管理企业的乱摊派、乱收费行为。
（八）大力提高物业管理从业人员素质
要开展物业管理技术进步方向和重点的研究，推动物业管理技术进步，提高技术含量和管理服务水平。要加强物业管理专业人员管理，从注册物业管理师执业资格管理和物业管理员从业资格管理两个层次，建立职业资格制度，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍。要继续抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和一线职工的技能培训，提高从业人员素质。
（九）推进旧住宅区物业管理
要按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧小区的整治改造。要进一步深化直管公房和机关、企事业单位住房的维修管理体制改革，结合机构改革和国有企业转制，将房管所和机关、企事业单位的后勤房管部门改制成具有独立法人资格的物业管理企业，彻底改变“政企不分，政事不分，主辅混合”及“以租养人，管理落后”的状况。推进旧小区的物业管理有相当的难度，务必抓好组织协调，注重引导，尊重业主意愿。
（十）处理好物业管理与社区建设的关系
物业管理在社区建设，尤其在社区服务业的发展中具有重要作用。要努力创建物业管理与社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区。业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督；并配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护社会治安等相关工作。
同志们，全面贯彻落实《条例》，意义深远、责任重大、任务艰巨。我们要在以胡锦涛同志为总书记的党中央领导下，忠实实践“三个代表”重要思想，坚持立党为公、执政为民，坚持把最广大人民群众的根本利益放在第一位，与时俱进，开拓创新，创造性地开展工作，努力开创物业管理发展的新局面！ |
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